Comment estimer la valeur de sa maison ?

Déterminer le montant de la valeur nette de votre maison est, en théorie, une tâche relativement simple. Prenez le montant d’argent que votre maison vaut et soustrayez le montant d’argent que vous devez toujours sur le logement, et ce nombre correspond au montant de la valeur nette de votre maison (valeur – privilèges en suspens = valeur nette). Cependant, lorsque tous les facteurs sont pris en compte, la tâche de déterminer l’équité devient un peu plus complexe.

La valeur de votre maison

Votre maison ne vaut peut-être pas ce que vous croyez qu’elle vaut. Bien que le montant d’argent que vous avez initialement payé pour votre maison puisse certainement être un facteur de la valeur de votre maison, vous devez tenir compte de la valeur marchande de votre maison pour déterminer la valeur nette de votre maison.

Les facteurs ayant une incidence sur la valeur marchande de votre maison

La valeur marchande de votre maison est la quantité d’argent qu’un acheteur serait prêt à payer pour votre maison maintenant. Les agents immobiliers estiment la valeur marchande en fonction de divers facteurs, notamment :

• la méthode des « comparables » : les valeurs comparables des ventes récentes dans le même quartier de maisons similaires peuvent être un indicateur de valeur. Par exemple, si votre maison est similaire à deux autres maisons de votre quartier vendues récemment pour 200 000 euros, à moins que des facteurs importants augmentent la valeur de votre maison, il est probable que la valeur marchande de votre maison avoisine également les 200 000 euros.
• la condition : si une ou deux réparations importantes sont nécessaires dans votre maison, sa valeur marchande peut chuter.
• l’aspect et l’emplacement : Les facteurs qui peuvent influencer l’attrait de votre maison, tels que son aspect général et le quartier où elle se trouve, peuvent avoir une incidence sur la valeur marchande.

La détermination de la valeur marchande

Il existe quelques options pour déterminer la valeur marchande de votre maison.

L’évaluation de l’agent immobilier

Contactez un agent immobilier et demandez une évaluation de la valeur marchande. La plupart des agents immobiliers peuvent vous donner un chiffre approximatif de la valeur marchande de votre maison en vous indiquant le montant de leur vente.

L’évaluation fiscale

Consultez votre évaluation fiscale la plus récente. La plupart des conseillers hypothécaires s’accordent à dire que la valeur de l’évaluation fiscale est en réalité un peu inférieure à la valeur marchande réelle, mais cela peut constituer un bon point de départ.

Les estimations en ligne

Il y a des sites Web qui peuvent fournir une estimation de la valeur marchande en fonction de plusieurs facteurs, notamment des évaluations fiscales récentes et des informations complémentaires.

L’évaluation par des professionnels

Pour obtenir une estimation la plus précise possible de la valeur marchande de votre maison, faites appel à un évaluateur professionnel pour effectuer une évaluation approfondie de votre maison.

L’hypothèque et les prêts

Une fois que vous avez une bonne idée de la valeur marchande de votre maison, vous devez ensuite considérer le montant que vous devez et soustrayez-le de la valeur marchande pour déterminer votre capital. Pour ce faire, envisagez tous les prêts que vous auriez à rembourser lors de la vente de la maison.

La première hypothèque

Votre première hypothèque est la principale hypothèque que vous avez sur votre maison. Il s’agit de l’hypothèque originale que vous avez obtenue lors de l’achat de la maison ou d’une hypothèque refinancée.

Pour connaître le montant que vous devez sur votre première hypothèque, contactez votre prêteur ou votre agent serveur. Ils vous proposeront probablement deux soldes : le solde du prêt hypothécaire et le solde du paiement.

• Le solde hypothécaire correspond au montant réel de votre premier prêt hypothécaire au moment où vous le demandez.
• Le solde de remboursement est un montant qui prend en compte tout intérêt qui va courir avant que le paiement ne soit effectué. Ainsi, par exemple, le prêteur ou l’agent serveur peut vous proposer un solde de paiement de dix jours, qui correspond au montant que vous pouvez payer dans les dix jours afin de rembourser l’hypothèque en totalité. Après ces dix jours, le solde de paiement expire.
• Pour déterminer le montant net de votre capital immobilier, le solde hypothécaire normal devrait suffire.

La deuxième hypothèque

Les deuxièmes hypothèques, également appelées prêts sur fonds propres et marges de crédit sur titres, sont des prêts supplémentaires que vous obtenez en fonction de la valeur nette de votre maison. Ces prêts utilisent la valeur nette de votre maison en garantie et doivent donc être pris en compte pour déterminer la valeur nette actuelle.

Les marges de crédit en actions sont un peu délicates pour déterminer le solde de vos actions. Étant donné qu’il s’agit de lignes de crédit renouvelables et que le solde créditeur est disponible même si vous ne l’utilisez pas, le montant total de la ligne de crédit disponible peut être pris en compte dans le calcul de votre dette hypothécaire totale.

A titre d’exemple : supposons que votre maison ait une valeur marchande de 200 000 euros. Vous disposez d’un prêt hypothécaire de premier rang d’un montant de 100 000 euros et d’une marge de crédit hypothécaire d’un montant de 25 000 euros. Vous avez un solde sur la marge de crédit de 5 000 euros.

• Si un prêteur examine la situation et envisage d’approuver un autre prêt en fonction de la valeur nette de votre maison, il est probable que le prêteur va soustraire le montant total du solde disponible (25 000 euros) de votre valeur nette disponible au lieu du montant que vous devez sur la marge de crédit en actions (5 000 euros).
• Au lieu d’avoir une valeur nette de 95 000 euros (200 000 euros – 100 000 euros – 5 000 euros = 95 000 euros), le prêteur considère que le montant de vos capitaux propres est de 75 000 euros (200 000 euros – de 100 000 euros – 25 000 euros = 75 000 euros).

L’équité Immobilière

L’équité augmente lorsque la valeur de la maison augmente ou que le solde des prêts hypothécaires associés à la maison diminue. L’équité peut également diminuer si la valeur d’une maison se déprécie, que ce soit en raison des fluctuations du marché, ou si la maison tombe en ruine ou pour toute autre raison.

Si votre objectif principal est d’essayer d’accroître l’équité de votre maison, vous avez plusieurs options.

• Remboursez l’hypothèque (et les hypothèques de second rang) que vous avez sur la maison.
• Assurez-vous que la maison est en bon état.
• Assurez-vous que la maison est à jour et attrayante sur le plan visuel, en gardant à l’esprit que certaines améliorations résidentielles ont un impact plus important sur la valeur que d’autres.

Le temps est également un moyen de créer des fonds propres, tant que vous effectuez vos paiements comme prévu et que votre maison prend de la valeur, mais vous pouvez accélérer le processus avec des paiements supplémentaires et des améliorations destinées à augmenter la valeur de votre maison.

Une équation simple mais complexe

Ce qui devrait être une équation relativement simple est beaucoup plus compliqué qu’il n’y paraît, en partie parce que l’immobilier peut fortement fluctuer.

La valeur de votre maison peut augmenter et diminuer en fonction de nombreux facteurs, tels que les récents développements à proximité, les réparations nécessaires, etc. Jusqu’à ce qu’un vendeur accepte réellement d’acheter votre maison, vous ne pouvez pas vraiment savoir ce que vaut votre maison jusqu’au centime. Pour cette raison, votre estimation de la valeur nette de votre maison n’est qu’une estimation.